KA OKRUPNJAVANJU ZEMLJIŠTA  

Agencija-karika do rješavanje vlasničkih odnosa

Kao predstavnik poljoprivrednika s područja od posebne državne skrbi, upravo u Agenciji vidim šansu da se, kroz organiziranje stručnih službi, svim građanima zainteresiranim za sređivanje vlasničkih odnosa pruži besplatna pravna pomoć, ističe Slađana Čanković.

Svega nekoliko dana nakon formalnog početka rada Agencije za poljoprivredno zemljište 1. jula, Ustavni sud donio je odluku o suspenziji pojedinih odredbi kontroverznog Zakona o poljoprivrednom zemljištu i same Agencije, čije je djelovanje od samog početka javnosti predstavljeno kao sporno. Što Agencija predstavlja, koji je njen značaj i djelokrug rada te u kojoj mjeri utječe na slobodu odlučivanja i vlasništvo nad zemljom, razgovarali smo s odvjetnicom Slađanom Čanković, predstavnicom poljoprivrednika s područja od posebne državne skrbi u Upravnom odboru Agencije. Pritisak krupnog kapitala na seljake

Načelnik Općine Jagodnjak Anđelko Balaban i direktor uspješne Poljoprivredne zadruge "Naša zemlja" ističe da se jedinice lokalne samouprave susreću s praktičnim problemima u vezi provedbe Zakona o poljoprivrednom zemljištu, posebno što se tiče kupoprodajnih ugovora.

- Zakon je pozitivan jer ima tendenciju okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta. Kod nas je poljoprivreda glavna grana i nemamo pedalj neobrađenog zemljišta. Za poljoprivrednim zemljištem stalno postoji potražnja, unatoč krizi - kaže Balaban i priznaje da su pojedini zahtjevi, koji su tim Zakonom stavljeni pred jedinice lokalne samouprave, ipak opterećenje.

- Na području naše općine imamo 8.000 hektara obradivog poljoprivrednog zemljišta, ali zapošljavanje poljara je opterećenje i udar na naš proračun, koji se sve teže puni. Zato smo se dogovorili da zajedno s Gradom Belim Manastirom i Općinom Petlovac zaposlimo jednog zajedničkog poljara, koji će imati 20.000 hektara poljoprivrednog zemljišta pod nadzorom - objašnjava Balaban i istovremeno upozorava da Zakon o poljoprivrednom zemljištu ustvari predstavlja jak pritisak krupnog kapitala na seljaka, koji je zbog nedostatka posla na drugim društvenim sektorima prinuđen baviti se poljoprivredom.

- Običan seljak za nekoliko godina, zbog svoje slabe financijske moći, teško će parirati ponudama krupnog kapitala pri zakupu. Jednostavno neće moći pratiti velike firme, iza kojih će stajati bankarski sistem i država, a iza seljaka brojni porezi i opterećenja. Po ovom Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, za deset godina 90 posto poljoprivrednog zemljišta obrađivat će dvije ili tri velike firme - zaključuje načelnik Općine Jagodnjak.

Na drugom kraju Hrvatske, u Lici, Općina Vrhovine imenovala je tročlanu komisiju pravnika, geodeta i agronoma koji će za svoj rad dobivati naknade iz sredstava prikupljenih od najma i prodaje poljoprivrednog zemljišta.

- Definitivno novog zapošljavanja neće biti. Novim Zakonom o poljoprivrednom zemljištu sasvim došlo je do povećanja obujma posla jedinica lokalne samouprave. Smatram da je Agencija za poljoprivredno zemljište dobro zamišljena, ali implementaciju svih odredbi Zakona bit će jako teško provesti na terenu - kaže načelnik Općine Vrhovine Milorad Delić.

Na nedavno održanoj sjednici Upravnog odbora, odmah nakon suspenzije pojedinih odredbi Zakona o poljoprivrednom zemljištu, za ravnatelja Agencije izabran je Željko Vincek. U kolikoj mjeri Agencija ima prostora i opravdanosti za djelovanje, s obzirom na to da je suspendirana jedna od važnih aktivnosti Agencije – raspolaganje privatnim poljoprivrednim zemljištem i pravo prvokupa?

- Odlukom Ustavnog suda suspendirane su samo pojedine odredbe Zakona o poljoprivrednom zemljištu koje se odnose na djelovanje Agencije u raspolaganju poljoprivrednim zemljištem, a što je samo jedna od njenih djelatnosti. Dakle, Agencija ima puno šire nadležnosti i zadaće koje su utvrđene njenim Statutom od ovlasti u raspolaganju poljoprivrednim zemljištem, što je suspendirano odlukom Ustavnog suda. Primjera radi, Agencija stječe poljoprivredno zemljište u privatnom vlasništvu i formira zemljišni fond od stečenog poljoprivrednog zemljišta, zatim gospodari zemljišnim fondom, prikuplja i analizira podatke o tržištu poljoprivrednim zemljištem te priprema stručne podloge i izvještaje, obavlja poslove raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države sukladno Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, vodi i službenu evidenciju o poljoprivrednom zemljištu u vlasništvu države. Važno je također spomenuti zadaću Agencije koja se odnosi na pružanje pomoći vlasnicima i posjednicima poljoprivrednog zemljišta u rješavanju imovinsko-pravnih odnosa nad poljoprivrednim zemljištem, a za što se izborio potpredsjednik Vlade Slobodan Uzelac.

Sređivanje vlasničkih odnosa uz pristanak vlasnika

Mnogima je sporno i nejasno na koji bi način Agencija raspolagala privatnim poljoprivrednim zemljištem, odnosno to u njeno ime radile jedinice lokalne samouprave?

- Pod suspenzijom su upravo ti članci Zakona o poljoprivrednom zemljištu koji se odnose na raspolaganje privatnim poljoprivrednim zemljištem. Naime, te odredbe su određivale da postupak prodaje i zakupa poljoprivrednog zemljišta provodi jedinca lokalne samouprave u ime i za račun Agencije, te bi u konačnici Agencija, nakon što bi utvrdila da je izabir kupca odnosno zakupoprimca bio sukladan čl. 36 ZPZ koji propisuje uvjete za ostvarenje prava prvenstva, dala suglasnost na takav kupoprodajni ugovor odnosno ugovor o zakupu. Odnosno, ukoliko Agencija ocijeni da je predmetno zemljište podobno u svrhu okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta i unapređenja strukture poljoprivrednog posjeda, ona će istaći svoje pravo prvokupa u ime RH.

Pošto u Hrvatskoj nema većeg prometa poljoprivrednim zemljištem kao u zemljama Evropske unije, kažu da je Agencija samo još jedno gomilanje administracije i izlika za nepotrebna zapošljavanja?

- Ne radi se o gomilanju administracije i nepotrebnom zapošljavanju. Djelatnost Agencije nije samo u raspolaganju poljoprivrednim zemljištem, već je njen osnovni cilj svrsishodno gospodarenje poljoprivrednim zemljište u cilju osposobljavanja zemljišta za poljoprivrednu proizvodnju. U Agenciji su predviđena radna mjesta za geodete, agronome, pravnike i informatičare što dalje znači da se radi o kadru koji može pomoći da se ostvare uvjeti za razvoj poljoprivrede u Hrvatskoj.

Koliko je rad Agencije važan i u kojim aspektima, posebno za područja od posebne državne skrbi, za koja dobro znamo da su poljoprivredno nerazvijena u odnosu na ostatak Hrvatske i da su neriješeni zemljišno-knjižni odnosi?

- Agencija je zaživjela iz pilot-projekta okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta Ministarstva poljoprivrede, koji je uspješno proveden u četiri županije. Agencija bi trebala upravo nastaviti kako postupak okrupnjavanja zemljišta tako i postupak sređivanja vlasničkih odnosa u zemljišnim knjigama. Kao predstavnik poljoprivrednika s područja od posebne državne skrbi, upravo u toj djelatnosti Agencije vidim šansu da se kroz organiziranje stručnih službi svim građanima zainteresiranim za sređivanje vlasničkih odnosa i učestvovanje u postupku okrupnjavanja zemljišta pruži besplatna pravna pomoć u rješavanju imovinsko-pravnih problema, sukladno zakonskoj proceduri. Važno je naglasiti da je proces okrupnjavanja zemljišta i sređivanja imovinsko-pravnih odnosa moguć samo uz pristanak i dobrovoljnost vlasnika.

Zanemarivanje vlasništva često je njegov gubitak

Kako Agencija može pomoći izbjeglicama u Srbiji i svijetu, ali i starim i nemoćnim povratnicima u rješavanju zamršenih zemljišno-knjižnih odnosa?

- Kako sam već navela, potpredsjednik Vlade Slobodan Uzelac izborio se da u djelatnost Agencije uđe i pružanje pomoći vlasnicima i posjednicima poljoprivrednog zemljišta u rješavanju imovinsko-pravnih odnosa nad poljoprivrednim zemljištem. Ta djelatnost je iznikla iz svijesti o golemim i raznolikim problemima nesređenih vlasničkih odnosa. Opće je poznata činjenica da je u Hrvatskoj u proteklih 50 godina potpuno zapostavljena i zanemarena "zemljišna knjiga" i to zbog sustava tzv. društvenog vlasništva. Zemljišno-knjižno i faktično stanje nije usklađeno. Onaj tko faktički koristi nekretninu pogrešno smatra da je to njegovo vlasništvo ukoliko je u zemljišnim knjigama upisan netko drugi. Postoji nesuglasje i raskorak evidencija katastra i gruntovnica.

U bivšoj Jugoslaviji nije donijet niti jedan pozitivan propis zemljišno-knjižnog prava, tako da je na snazi bio Zakon o zemljišnim knjigama iz 1929. godine. U prošlosti, promet nekretninama odvijao se usmenim pogodbama i predajom u faktički posjed. Stoga se i danas u većem dijelu građani Hrvatske određuju prema svojim nekretninama kao vanknjižni vlasnici (pojam koji nije poznat evropskom zakonodavstvu!). Problem je još veći jer su upravo stanovnici s područja od posebne državne skrbi nesvjesni pravne mogućnosti da se upišu kao vlasnici i tako zaštite svoja vlasnička prava. Uz nerazvijenu svijest, velik broj ljudi se nalazi na rubu egzistencije ili su još uvijek u izbjeglištvu i nemaju mogućnost da srede svoje vlasništvo, jer je to dugotrajan i skup proces. Zbog toga se negdje mora naći oslonac. Upravo bi Agencija formiranjem stručnih službi dala šansu da se na terenu počnu sređivati imovinsko-pravni odnosi i da se poljoprivredno zemljište stavi u funkciju.

Što u slučajevima kada je vlasnik nepoznat?

- Ako je vlasnik nepoznat, pretpostavlja se da takav vlasnik i ne zna da je on vlasnik nekog zemljišta ili je potpuno nezainteresiran da brine o svom vlasništvu. Mogu samo iznijeti pretpostavke što se može eventualno desiti s tim zemljištem. Na primjer, to zemljište može početi koristiti netko drugi, bilo fizička ili pravna osoba, ući u njegov posjed, obrađivati i brinuti se o tom zemljištu, a da vlasnik u periodu od deset ili 20 godina nije ni jednom obišao to svoje zemljište, niti upozorio tog korisnika da je on vlasnik. U tom slučaju velike su šanse novog posjednika da postane i vlasnik te zemlje. Agencija za poljoprivredno zemljište u takvim slučajevima u procesu okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta neće u ime RH ulaziti u posjede u kojima su vlasnički odnosi nesređeni. Ona će reagirati samo u slučaju dobrovoljnosti vlasnika.

Svjedoci smo u posljednjih 15 godina da ni za državna poljoprivredna zemljišta na području od posebne državne skrbi ne vlada interes, odnosno da su ta zemljišta neiskorištena. Kakav će tek interes vladati za velika prostranstva neobrađenog privatnog poljoprivrednog zemljišta koja već odavno nisu oranice, livade ili voćnjaci, nego šikare?

- Tu nastupa poljoprivredna politika.

Vlasništvo obavezuje

Da li bi Agencija imala kakvu ulogu u nedavnom slučaju natječaja za zakup zemljišta Grada Benkovca, koje se u zemljišnim knjigama vodi kao državno, dok je u katastru u posjedovanju fizičkih lica?

- U takvim slučajevima Agencija bi dala šansu posjednicima da u određenom roku urede svoje vlasničke odnose.

Što će biti sa zemljištem čiji vlasnici (u ovom slučaju izbjeglice) ne obrađuju zemlju i ne jave se duži niz godina? Da li postoji mogućnost otuđenja njihove imovine?

- Vlasnik mora biti zainteresiran za svoje vlasništvo, vlasništvo i obavezuje. Na područjima od posebne državne skrbi naći ćemo se u problemu da, nakon što nestane generacija naših očeva, nove generacije neće znati koje je njihovo vlasništvo, koje su to parcele pripadale njihovim precima, pa možda i zbog toga neće biti u mogućnosti da se brinu o svom vlasništvu. Notorna je činjenica da su stanovnici tih područja zbog ratnih događanja, ili zbog izbjeglištva, ili su se iselili u prekomorske zemlje i naprosto nisu u fizičkoj mogućnosti brinuti se o svom vlasništvu. Međutim, sve su to okolnosti o kojima sud neće previše voditi računa ukoliko bude zakonskih elemenata da odlučuje o tome da je netko drugi s osnova dosjelosti stekao pravo vlasništva nad takvom imovinom. Znači, uvijek postoji mogućnost da ostanete bez vlasničkih prava, a posebno u uvjetima kada su ona potpuno nezaštićena kao što je slučaj s vlasničkim pravima na poljoprivrednom zemljištu.

Postoje i komentari da će Agencija umjesto okrupnjavanju pridonijeti usitnjavanju zemljišta, a s obzirom na to da zakon na uzima u obzir kontrolu preuzimanja zemljišta na temelju darovnih ugovora, čak potaknuti prodaju zemljišta na crno?

- Aktivnosti Agencije označavaju okrupnjavanje posjeda postupkom kupoprodaje, zamjene i zakupa poljoprivrednog zemljišta, te prema tome ne obuhvaćaju druge pravne poslove, primjerice darovanje, doživotno ili dosmrtno uzdržavanje, ortakluk, zajedničko ulaganje itd. U tim slučajevima ne postoji niti obaveza da se ti ugovori prijavljuju jedinici lokalne samouprave, niti u tom slučaju postoji bilo kakva nadležnost Agencije. Vjerojatno će zbog ovakvih zakonskih rješenja stručna služba Agencije imati pune ruke posla.

Razgovarala: Paulina Arbutina

Objavljeno: 04.08.2010. isprintaj | pošalji link